Любая помощь студенту и школьнику!


Жми! Коллекция готовых работ

Главная | Мой профиль | Выход | RSS

Поиск

Мини-чат

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Форма входа

Логин:
Пароль:

Дипломная работа на тему "Организационно-экономические отношения, формирующиеся на рынке недвижимост




Дипломная работа на тему "Организационно-экономические отношения, формирующиеся на рынке недвижимости в процессе осуществления риэлтерской деятельности м.р. Безенчукский Самарской области (на материалах ООО «Старт»)" (1000 руб.)

 В данной главе рассмотрим  понятие, особенности и основные направления риэлторской деятельности. Начнем с самого определения – риэлторская деятельность.

  Риэлтерская деятельность - это деятельность юридического лица или индивидуального предпринимателя по совершению гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости (например, земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них) [5,с.23]. Она осуществляется на основе соглашения риэлтора с клиентом или по его доверенности на совершение определенных действий.  Риэлтор может действовать не только от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
 Деятельность риэлтерской фирмы очень разнообразна. Традиционно принято считать, что в основном они занимаются подбором вариантов приобретения, продажи, сдачи внаем или, напротив, принятия в аренду объекта недвижимости. Эти предлагаемые риэлтором варианты должны соответствовать заявленным требованиям клиента; и, если клиент согласен на совершение сделки, обязательство риэлтора выполнено, а клиент должен выплатить ему соответствующее вознаграждение [3,с.17].
 Но, кроме того, при совершении операций на рынке недвижимости риэлтерские фирмы могут также выступать и покупателями квартир, если они приобретаются с целью перепродажи, могут за счет клиента совершить оговоренные сделки с недвижимым имуществом и многое другое.
Многие риэлторы оказывают услуги, связанные с предоставлением клиенту банка данных на продаваемые объекты недвижимости, которые соответствуют требованиям, предъявляемым банком при предоставлении ипотечного кредита. Эта сфера услуг наиболее проблемная и требует определенной специализации [5,с.21].
 Профессиональные риэлторы - это   необходимые посредники между покупателем и продавцом недвижимости. Можно с содроганием вспоминать времена, когда вариант квартирного обмена приходилось самим выискивать в объявлениях на фонарных столбах, затем проверять, насколько написанное в объявлении соответствует правде, а заключительным этапом  становилась процедура юридического оформления договора мены (продаж тогда не было). Часто выяснялось, что какого-либо важного документа не хватает в день оформления сделки.   Сегодня риэлторы, как специалисты, отвечают не только за подбор клиенту подходящей по техническим параметрам квартиры, но и за правильность оформления документов.  Но, к сожалению, не все риэлторские конторы в России отличаются высоким профессионализмом.

 В настоящее время правовое регулирование риэлторской деятельности, помимо ГК РФ, осуществляется на уровне правовых актов Правительства РФ и нормативных актов органов исполнительной власти субъектов РФ. Субъекты РФ принимают нормативные правовые акты в соответствии с основами конституционного строя РФ [1, с.13].

 Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности, применяются правила международного договора [15,с.10].

 Отсутствие федерального закона, регулирующего деятельность риэлторов, объективно усложняет практику осуществления риэлторской деятельности, создает необоснованные сложности не только для самих риэлторов, но и для потребителей их услуг. Установление единства в правовом регулировании риэлторской деятельности на всей территории РФ - основная задача законодателей в данной сфере правоотношений. Закон необходим для законодательного обеспечения развития рынка риэлторских услуг в РФ.

 Постановлением Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. № 2441-II ГД был принят в первом чтении проект федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации", но до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности [14,с.56]. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной связи с переходом прав на недвижимое имущество. Именно по этим соображениям в закон должны быть включены нормы об особенностях защиты прав потребителей риэлторских услуг. Должны приниматься во внимание и требования риэлторов, большая часть которых относится к их взаимоотношениям с различными органами исполнительной власти, иными государственными организациями и учреждениями. Необходимо обеспечить  риэлторов точной информацией об объектах сделок и о заинтересованных в таких объектах лицах. Необходимо специально выделить нормы, устанавливающие информационное обеспечение риэлтерской деятельности, осуществляемое по их запросам должностными лицами органов управления на местах. Наличие у риэлтора максимально полной информации о недвижимом имуществе, о наличии прав третьих лиц на такие объекты способствует не только развитию риэлторского бизнеса, но также и защите интересов клиентов, поскольку последние, безусловно, вправе получить от риэлтора такую информацию. Именно информация об объектах является основной причиной, по которой гражданам и юридическим лицам целесообразно обращаться к риэлторам за получением их услуг, но не заниматься заключением и исполнением сделок с недвижимостью самостоятельно, на свой страх и риск [13,с.59].

 Закон "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, сбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, сделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.

 В данном проекте закона предложено более широкое определение риэлторской деятельности, включается в него не только оказание брокерских, агентских, дилерских и посреднических услуг, но также и деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества, по доверительному управлению, по организации торговли недвижимым имуществом  [26,с.34].

 В законопроекте впервые даны основные понятия и термины, применяемые на рынке недвижимости: "рынок недвижимости", "профессиональные участники рынка недвижимости", "профессиональный риэлтор" и др.

 Остановимся на данных понятиях более подробно:

1. риэлторская деятельность - осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а также иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости в соответствии с российским законодательством;

2. профессиональный риэлтор - физическое лицо, зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, осуществляющее риэлтерскую деятельность;

3. профессиональные участники рынка недвижимости - юридические лица и индивидуальные предприниматели, осуществляющие риэлтерскую деятельность, а также уполномоченные органы, обеспечивающие регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним, проведение единой государственной политики;

4. рынок недвижимости - совокупность объектов недвижимого имущества, а также гражданско-правовых сделок и иных операций с недвижимым имуществом, осуществляемых собственно профессиональными участниками рынка недвижимости и при их посредничестве;

5. потребители риэлторских услуг - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлтерской фирмой) договор на оказание риэлтерских услуг.

 Риэлторской фирмой признается юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, созданное и действующее на основании российского законодательства, в учредительных документах которого в качестве основной коммерческой деятельности признана риэлтерская деятельность[16,с.45].

 Риэлтор - физическое лицо, непосредственно работающее с клиентами риэлтерской фирмы или индивидуального предпринимателя и осуществляющее всю подготовительную работу для заключения брокером риэлтерской фирмы или индивидуальным предпринимателем договора с клиентом по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом.

 Брокер по недвижимости  - это человек, непосредственно работающий с клиентами и заключающий с ними от имени юридического лица или в качестве индивидуального предпринимателя договора по осуществлению гражданских сделок с недвижимым имуществом. Это физическое лицо, возглавляющее риэлторскую фирму или являющееся заместителем руководителя или начальником отдела операций с недвижимостью риэлторской фирмы, или индивидуальный предприниматель, имеющий специальное образование и осуществляющий следующие операции с объектами недвижимости:

1. все операции, которые совершает агент по недвижимости;

2. объяснение заказчику юридических особенностей заключаемых договоров;

3. ведение переговоров и подписание договоров по листингу, продаже, покупке, аренде, обмену или лизингу (сублизингу) объектов недвижимости;

4. получение аванса, задатка, комиссионных или гонорара по условиям договора по операциям с объектом недвижимости;

5.осуществление рекламы своей деятельности;

6. хранение и несение ответственности за сохранность документов, подтверждающих права собственности владельца недвижимости, при заключении эксклюзивных договоров продажи объектов недвижимости.

Дилер по недвижимости - предприниматель на рынке недвижимости, деятельность которого состоит в покупке, преобразовании или владении недвижимостью с целью продажи или получения прибыли от ее использования[31,с.21].

  Участниками риэлторской деятельности выступают юридические лица и индивидуальные предприниматели, которые оказывают услуги на рынке недвижимого имущества и  потребители их услуг (клиенты) - физические и юридические лица, заключившие с риэлтором (риэлтерской фирмой) договор на оказание риэлтерских услуг.

 Далее рассмотрим обязанности риэлтора перед клиентами. Представляя интересы клиента по договору на оказание услуг, риэлтор совершает фактические и юридические действия по поручению клиента строго в соответствии с заказом и со своими обязанностями по договору. Также риэлтор обязан проинформировать клиента о его праве ознакомиться с официальными документами, подтверждающими юридический статус. Если это агентство, то должна быть регистрация фирмы как юридического лица в соответствующих органах. Если это индивидуальный предприниматель, то должно быть свидетельство о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя.

 Риэлтор должен заключить с клиентом письменный договор на оказание услуг. Заключенный договор на оказание услуг должен иметь конкретный срок действия. В данном договоре на оказание услуг риэлтор обязан отражать стороны договора с указанием полного наименования и реквизитов юридических лиц, паспортных данных для физических лиц, предмет договора, характеристику объекта недвижимости, включая его стоимость, вознаграждение риэлтора, порядок оплаты услуг риэлтора.

 Риэлтор также обязан обеспечить сохранность документов, полученных от потребителя риэлтерских услуг для совершения сделки, обеспечить сбор и предоставление полного пакета документов, необходимых для проведения сделки, а также официальных справок, подтверждающих отсутствие задолженностей по коммунальным и прочим платежам на момент совершения сделки.

  Риэлтор осуществляет контроль над своевременной передачей объекта новому собственнику и снятие с регистрационного учета всех граждан, зарегистрированных по данному месту жительства.

 Независимо от уровня информированности клиента, риэлтор должен добиться правильного и одновременного понимания (не допускающего иных толкований) обеими сторонами запроса клиента, осознания им обязанностей риэлтора.

 В случае невозможности получения всех данных, необходимых для качественного выполнения работы, риэлтор обязан отказаться от его выполнения или уведомить клиента о возможных последствиях сделки. Это требование относится также и к подготовке необходимого пакета документов, для совершения сделки.

 Риэлтор обязан не вводить клиента в заблуждение и не утаивать от клиента факты, касающиеся объектов, прав на них или сделки в целом. Для этого риэлтор, прежде всего, сам должен владеть информацией. А это значит, что прежде чем заключить договор с клиентом, риэлтору необходимо исследовать объект, выявить все недостатки, оценить достоинства. Это позволит специалисту взвешенно подойти к вопросу определения цены объекта, и он всегда сможет аргументировать свою позицию перед клиентом.

 Риэлтор должен четко знать, какой пакет документов необходим в каждом конкретном случае, обязан предоставлять достоверную информацию о состоянии подготовки сделки по требованию клиента, обязан выполнять обязательства по сохранению конфиденциальности полученных от клиентов данных [18,с.108].


Нужен полный текст данного материала? Напиши заявку cendomzn@yandex.ru




Календарь

«  Октябрь 2019  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
 123456
78910111213
14151617181920
21222324252627
28293031

Архив записей

Рекомендуем:

  • Центральный Дом Знаний
  • Биржа нового фриланса