Любая помощь студенту и школьнику!


Жми! Коллекция готовых работ

Главная | Мой профиль | Выход | RSS

Поиск

Мини-чат

Статистика


Онлайн всего: 1
Гостей: 1
Пользователей: 0

Форма входа

Логин:
Пароль:

Ипотека и ипотечный кредит

Ипотека и ипотечный кредит

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ............................................................................................3

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА..............................................................................5

1.1. Понятие ипотеки..............................................................................5

1.2. Функции ипотеки............................................................................9

1.3. Нормативно-правовая база института ипотеки................................12

ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ........................................................15

2.1. Понятие ипотечного кредитования..................................................15

2.2. Особенности применения ипотечного кредита................................17

2.3. Механизм ипотечного кредита........................................................19

ГЛАВА 3. ПРОБЛЕМЫ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В РОССИИ НА СОВРЕМЕННОМ ЭТАПЕ......................................................................24

ЗАКЛЮЧЕНИЕ.....................................................................................27

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ....................................28

ВВЕДЕНИЕ

Жилищная считается одной из самых насущных проблем для населения России. Развитие рыночных отношений привело к росту интереса к ипотечному кредитованию и увеличению его функциональных возможностей.

Наибольший интерес привлекает ипотечное жилищное кредитование, основная идея которого - создание системы, которая обеспечивала бы доступность жилья для россиян, построенной на рыночных принципах  покупки гражданами жилья за счет своих средств с помощью ипотечных кредитов. Благодаря развитию рынка ипотечного жилищного кредитования, происходит преодоление разделения населения в жизненных условиях и социальной неустойчивости в обществе. Следовательно совершенствование системы ипотечного жилищного кредитования - одна из важнейших задачи на макро, и микроэкономическом уровнях. Эта проблема успешно решится лишь при системном согласовании  правовых, организованных и экономических условий совершенствования жилищной ипотеки в отечественной практике. Рост потребности ипотечного жилищного кредитования обусловил выбор данной темы исследования.

Актуальность ипотечного кредитования заключается в том, что оно  позволяет разрешить, актуальный на данный момент, жилищный вопрос за счет получение досрочного банковского кредита на покупку жилья. Банки предлагают много разнообразных программ ипотечного кредитования.

Поэтому на сегодняшний день на этапе формирования мирового рынка банковского кредитования особенно остро поднят вопрос дальнейшего функционирования и полноценного использования действующей системы ипотечного кредитования.

Задачи, решаемые в данной работе:

- исследование истории  развития ипотеки;

- изучение сущности ипотечного кредитования, ресурсной базы рынка ипотечного кредитования и основных его участников;

Целью курсовой работы считаются:

- рассмотрение нормативной правовой базы ипотечного кредитования;

- анализ операций ипотечного кредитования;

– анализ действующих моделей ипотечного кредитования, оценка их преимуществ;

- рассмотрение наиболее актуальных программ ипотечного кредитования

Из зарубежного примера видно, что система ипотечного кредитования единовременно служит разрешению и экономических,  и  социальных проблем, следовательно введение в РФ нормально работающего механизма залога недвижимого имущества поспособствует её социально-экономической стабилизации.  

ГЛАВА 1. ИПОТЕКА

1.1. Понятие ипотеки

В юридическом обороте термин «Ипотека» обычно включает в себя два понятия:

1. Под  «ипотекой» в качестве ценной бумаги подразумевается «закладная» - долговой инструмент. удостоверяющий права залогодержателя на недвижимое имущество. Обычно закладная свободно обращается на рынке.

2. «Ипотека» в качестве правоотношения - это  залог недвижимого имущества для получения ипотечного кредита, чаще всего в банке. При этом имущество оставляется в руках должника.  В гражданском праве залог – способ обеспечения обязательства - в конкретном случае банковского кредита. Всегда  обязательна государственная регистрация залога недвижимости. Если  обнаружиться неплатежеспособность должника, то из выручки от реализованного имущества удовлетворяются требования кредитора  или  происходит переход заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

Термин "чистая ипотека" рассматривают  как способ обеспечения обязательств, когда недвижимое имущество является предметом залога. Многие широко интерпретируют понятие ипотеки и как получение кредита для покупки недвижимости, и как  получение кредита под залог недвижимости. Понятие "ипотечное (жилищное) кредитование" применяется, если кредит выдается на приобретение жилья. Порой употребимо  понятие "смешанная ипотека", когда заемщик берет кредит в банке для приобретения нового имущества под залог уже имеющегося жилья. Следовательно, смешанная ипотека и жилищное кредитование - это формы кредитования с той лишь разницей, что в первом случае в качестве обеспечения по такому ипотечному кредиту может выступать как залог, так и поручительство, а во втором случае - только залог недвижимости.

На процесс формирования отечественного ипотечного рынка существенно повлиял Федеральный закон РФ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", вступивший в силу 16 июля 1998 года. Кроме того, данный закон считается первым в отечественной истории специальным законом, который посвящен  ипотеке. Этот закон имеет исключительное значение в законодательном регулировании залоговых отношений, когда предметом залога выступает недвижимое имущество. С начала 90-х годов возникла необходимость формирования надежных правовых средств по защите интересов кредиторов в обязательственных отношениях, а также в создании института закладных - ипотечных ценных бумаг, позволяющих создать механизм рефинансирования кредитного портфеля ипотечной системы. В условиях возникновение рынка недвижимости  и реформирования экономического и социального уклада Российской Федерации назрел вопрос о принятии законодетельного акта, регулирующего залоговые операции с недвижимостью.

 Процесс развития ипотечных отношений в РФ шел весьма долго и противоречиво, поскольку разработка и принятие специального законодательного акта затянулись на пять лет. В отсутствие (до июля 1998 г.) специального закона об ипотеке ее регламентация осуществлялась через различные правовые акты, одним из которых является Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования". Этот указ сильно повлиял  на формирование основ национального ипотечного рынка и имел огромное  значение для регулирования ипотечного дела. Для отражения специфики кредитования под залог недвижимого имущества было явно недостаточно тех общих правовых положений о залоге, отраженных в ГК РФ и Законе о залоге. В действительности Указ Президента Российской Федерации от 28 февраля 1996 г. N 293 "О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования" установил правовые основы залога недвижимости, поскольку продолжительное время была неопределенность в отношении принятия федерального закона об ипотеке.

В предшествующий период многие правовые акты, затрагивающие тему залога недвижимости, имели промежуточный и переходный характер, но, несмотря на это, повлияли на процесс зарождения и становления ипотечных отношений.

С точки зрения юридической силы  наиболее подробно  разобрана структура регулирования залоговых отношений в статьях 334 - 358 (3 "Залог" гл.23 "Обеспечение исполнения обязательств" ГК РФ). Но законодательно не получилось полностью устранить все недостатки Закона о залоге и "перекрыть" данный закон нормами ГК РФ. Хотя его значение стало менее значимым, оно не утрачено полностью. В п.2 ст.334ГК РФ было предусмотрено Принятие Закона "Об ипотеке". В  данной статье четко прописано: "Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке", а общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к ипотеке в случаях, когда самим "Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила". Согласно п.2 ст.79 Закона "Об ипотеке", нормы Закона о залоге подлежат применению к ипотеке ( залогу недвижимого имущества), но лишь в той части, в которой они не противоречат законодательному акту об ипотеке.

Достаточно успешное развитие в отношении залога недвижимости получили основополагающие нормы о залоге, содержащиеся в 3 гл.23 ГК РФ. В частности положения ст.337 "Обеспечиваемое залогом требование" ГК РФ, конкретизируют высокими технико-юридическими стандартами, изложенными в п.3 ст.3 (об обеспечении денежных требований, выраженных в твердой сумме) и  в ст.4 (обеспечение ипотекой дополнительных доходов залогодержателя) Закона "Об ипотеке".

Но значение  Закона "Об ипотеке" в том , что в нем содержится много новшеств, которых  нельзя встретить в гл.23 ГК РФ. К примеру, появление норм о возможности залога незавершенного строительством недвижимого имущества (п.2 ст.5 Закона), а также залога принадлежащих залогодателю материалов и оборудования,  заготовленые для строительства жилого дома (ст.76 Закона). Еще к таким нововведениям относятся правовые положения и нормы, касающиеся закладную - именную ценную бумагу (гл.III Закона), предназначенную для обращения на общем кредитно-финансовом рынке. Для размещения закладных  среди инвесторов персонифицированные неэмиссионные ценные бумаги трансформируются в  (обезличенные эмиссионные доходные бумаги).

Федеральный Закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» не считается  окончательным этапом развития ипотечных отношений в России. Закон "Об ипотеке" является законом, который принят по предмету совместного ведения Российской Федерации и субъектов Федерации (ст.72 Конституции РФ)

Однако не все нюансы нашли свое отражение в рамках  Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», и это несомненно приведет к  появлению соответствующих правовых актов  и федеральном, и на региональном уровнях.

Эволюция ипотечных отношений, после того как они обретут определенную глубину, несомненно привнесет новое содержание в законодательно установленные формы ипотеки, которые в настоящее время  стали консолидирующей базой для образования национального ипотечного рынка.

1.2. Функции ипотеки

Когда затрагивается тема об ипотеке,то следует уточнить, в каком  аспекте: юридическом или экономическом. Юридическое смысл ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объекты недвижимости при их залоге.

В экономическом отношении ипотека представляет собой рыночный инструмент, который позволяет привлечь недостающие финансовые средства для осуществления разных проектов. В разных государствах ипотека имеет свое место и смысл, а следовательно и свои специфические законы , регулирующие отношения в этой области. К примеру,Во Франции только потомственные аристократы имеют право на непосредственное владение землей, все остальное население может воспользоваться  правом аренды земельных участков. В этом отразилось национальное своеобразие основ ипотечного кредитования данной страны. В США  залог недвижимости применяется довольно широко, а особенно в аграрном секторе, поэтому  ипотека – это  кредитование в жилищной сфере.

Условно в ипотечный рынке можно выделить первичный и вторичный сегменты. Реализация экономических интересов участников ипотечных отношений происходит непосредственно в первичном сегменте, где залогодателями предоставляется недвижимое имущество кредиторам в залог в виде исполнения обеспечения различного рода обязательств.

Ипотека в Российской Федерации выполняет следующие функции:

-обеспечивает возвращение заемных средств;

-является важным экономическим инструментом привлечения денежных средств в область материального производства;

-формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг и пр.

-стимулирует оборот недвижимого имущества, когда другие способы (купля-продажа и др.) юридически невозможны.

Согласно  договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 ГК РФ, права на которое оформлено в порядке, определенном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а именно:

1. Земельные участки, кроме отмеченных в статье 63 Федерального закона "Об ипотеке" земель, зарегистрированных в муниципальной или государственной собственности, сельскохозяйственных угодий, входящих в состав земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) и личных подсобных хозяйств, части земельного участка, у которого площадь  не превышает минимального размера, установленного нзаконодательством.

2. Квартиры, жилые дома, и части жилых домов и квартир, которые состоят из одной или нескольких отдельных комнат.

3. Недвижимое имущество, применяемое в предпринимательской деятельности (предприятия, здания, а также сооружения).

4. Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические    

5. Строения потребительского назначения (дачи, гаражи, садовые дома и другие).

6. Право арендатора по договору об аренде недвижимого имущества с согласия арендодателя, если не предусмотрено иное федеральным законом или договором аренды.

7. Объекты незавершенного строительства недвижимого имущества, которые возводятся на земельных участках, отведенные специально для строительства в установленном властью порядке.

Согласно пункту 1 ст. 5 Закона "Об ипотеке" предметом ипотеки является недвижимое имущество по классификации ГК РФ. Но при этом необходимым условием является наличие на него прав, зарегистрированных в порядке, обходимым для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Данной статьей юридически закреплено традиционное понимание ипотеки в качестве залога недвижимости, подвергнутого государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

1.3. Нормативно-правовая база института ипотеки

Ввиду различных как экономических, так и правовых препятствий институт ипотеки регулируется относительно небольшим количеством нормативных актов. В первую очередь к ним относятся Федеральный закон от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)", описанный выше.

Законодательство по ипотеке включает в себя главный подраздел "Ипотечное законодательство" и еще смежные законодательные подразделы:  жилищное законодательство и законодательство по оценочной деятельности.

Законы по ипотеке представлены ведущим законом об ипотечном кредитовании №102-ФЗ и Федеральным законом "Об ипотечных ценных бумагах", законами по альтернативным вариантам решения жилищных проблем и законами по вопросам накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих.

Согласно действующему законодательству по ипотеке при ее оформлении  обязательным условием является проведение оценки, поэтому подраздел "Законодательство по оценочной деятельности" весьма важен. Федеральным законом № 135-ФЗ законодательно регламентируется деятельность оценочных кампаний, которые   в свою очередь тесно сотрудничают с кредитными организациями.

При оформлении  ипотечного договора полезно знать подраздел "Жилищное законодательство", так как  в нем есть законы,  регламентирующие процедуру регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также  участие граждан в долевом строительстве многоквартирных домов

Федеральный закон от 21 июля 1997 года "Об исполнительном производстве" фактически реализует права банка по ипотеке. Регистрация недвижимости – одна из важнейших функций государства, без надлежащего исполнения которой стабильный оборот недвижимости невозможен. Она регулируется Федеральным законом от 21 июля 1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". При заключении ипотечных договоров отдельные специальные нормы рассеяны по соответствующим законам. Таким, К примеру, каким  является закон "О товариществах собственников жилья". При ипотеке жилья следуешь законам  и правилам регистрации граждан по месту жительства  и нормам отраслевого жилищного законодательства.  Также Семейный и Гражданский кодексах РФ нормирует законодательные права членов семьи заемщика. Специальные нормативные акты защищают интересы инвалидов, несовершеннолетних и стариков.

Ипотека практически отсутствовала до начала девяностых годов. Присутствовала так называемая псевдоипотека, осуществляемая путем временного перевода на кредитора прав собственности на недвижимость, являвшуюся ее объектом. Как только между должником и кредитором долг погашался полностью, недвижимость переоформлялась обратно. Из-за этого  дважды плачивалась весьма высокая госпошлина, относимая на заемщика, и приходилось мириться с рисками, которые были связанны с возможной недобросовестностью кредитора, получавшего по заниженной цене права на недвижимость. При этом были весьма велики сроки регистрации прав. В этих условиях данная схема, плохо защищавшая заемщика, не могла найти широкого распространения. Но и в 1992 году после легализации ипотеки, как цивилизованного правового института, из -за противоречий между устаревшими отраслевыми законами юристы не могли в достаточной мере защищать права уже банка-кредитора, а не созаемщика.

Имелся принципиально непреодолимый разрыв между «социалистическим» жилищным законодательством и новым отечественном правом.

К сожалению, и последние законодательные акты лишь наполовину исправили нетерпимое положение. Например,лишь с принятиесзакона «Об ипотеке» появились серьезные основания для выселения неплатежеспособного должника  из заложенной квартиры. В зависимости от размера жилой площади на одного жильца могла идти речь только о переходе прав собственности с исключением права пользования либо его ограничением. В данное время при соблюдении условий предоставления другого жилого помещения в черте этого же населенного пункта  возможно выселение.

Ранее только в судебном порядке можно было обратить взыскание на заложенную квартиру. Чтобы это обойти, широкое использовалась схема с заключением с неплатежеспособным заемщиком договора «об отступном». Но с момента замены первоначального договора новым прекращался договор залога и возникала конкуренция с прочими кредиторами. Не всеми банками это учитывалось, и сделки по приобретению и дальнейшему отчуждению полученной по договору «об отступном» недвижимости порой признавались недействительными. Согласно новому закону «Об ипотеке» возможна договорная реализация недвижимости.

  ГЛАВА 2. ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ

2.1. Понятие ипотечного кредитования

Под ипотечным кредитованием понимается кредитование под залог недвижимости.  То есть в качестве обеспечения возвратности кредитных средств в таком кредитование выступает ипотека.

При рассмотрении ипотеки с экономической точки зрения необходимо выделить  три  ее особенности:

1.Ипотека  обеспечит реализацию имущественных прав на объекты при нецелесообразности прочих форм (например, купля-продажа).

2. Залог недвижимости выступает как инструмент привлечения необходимых денежных ресурсов для дальнейшего развития производства.

3. С помощью ипотеки создается фиктивный капитал на базе ценной бумаги ( оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т.д. закладных).

Характерные черты ипотечного кредитования:

- долгосрочный характер ипотечного кредита (20 -25 лет);

- ипотекой признается залог имущества;

- заложить можно быть только имущество,  принадлежащее залогодателю на праве хозяйственного ведения либо на праве собственности;

- у должника остается заложенное имущество на период срока ипотеки остается,

- существуют специализированные ипотечные банки, осуществляющие  ипотечное кредитование. 

 -наличие рынка недвижимости и развитого института ее оценки.

Залоговое право — это законодательная база ипотечного кредитования.  На основе него составляется договор ипотеки и осуществляется распродажа поступившего к кредитору имущества.

Участниками системы ипотечного кредитования считаются:

залогодатель — физическое  или юр.лицо, предоставившее собственное недвижимое имущество в залог для обеспечения  долга,

ипотечный кредитор(залогодержатель) — это юридическое лицо, которое выдает кредиты под залог недвижимого имущества.

Также следует перечислить функции ипотечного кредитования и особенности такого типа кредита, дающие ему превосходство перед прочими способами кредитования.

Функции, которые выполняет ипотечное кредитование, можно сформулировать в следующем порядке:

-функция финансового схемы привлечения инвестиций в область материального производства;

-функция обеспечения возврата заемных денежных средств;

-функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имущества, когда прочие способы (купля-продажа и др.) юридически невозможны  и экономически нецелесообразны;

-функция создания многоуровневого фиктивного капитала в качестве закладных, производных ипотечных ценных бумаг и прочее.

2.2. Особенности применения ипотечного кредита

При детальном изучении можно выявить следующие отличительные особенности ипотечного кредита.

1. Обязательность обеспечения залогом.Обратите свое внимание, что в качестве залога может оформляется  и та недвижимость, для покупки которой оформляется ипотечный кредит.

При неисполнении заемщиком своих обязательств  по договору происходит обращение взыскания на жилье с дальнейшей его реализацией. Это делается с целью погашения задолженности заемщика по кредиту перед кредитором. После погашения кредита оставшаяся сумма возвращается бывшему заемщику Не забудьте также учесть  расходы, связанные с процессом обращения взыскания и продажи жилья.

Заемщик вместе со всеми совершеннолетними членами его семьи дает нотариально заверяемое согласие на освобождение переданного в ипотеку квартиры в случае обращения на него взыскания.

Жилье, передаваемое в ипотеку, свобожденно от каких – либо обременении (ограничений), оно не должно быть заложено в обеспечение другого обязательства.

2. Срока предоставления кредита.

Чаще всего долгосрочные ипотечные жилищные кредиты рассчитаны на срок от пяти и более лет (оптимально 20-30 лет). Размер ежемесячных выплат заемщика значительно уменьшается благодаря длительному сроку погашения.

3.                Ипотечный кредит является  низкорисковой банковской операцией.

4.                Целевой характер большинства ипотечных ссуд.

К основным требованиям относят следующие аспекты:

величина ежемесячного платежа по кредиту не  превышает 30% совокупного дохода заемщика и созаемщиков (впри их наличии) за соответствующий расчетный период;

сумма кредита чаще всего составляет не выше 60-70% рыночной оценки стоимости покупаемого жилья;

для процедуры оценки вероятности погашения кредита используется официально подтвержденная документами информация о текущих доходах заемщика и созаемщиков.

Перечисленные стандарты и требования нацелены на уменьшение рисков для кредитора и заемщика.

 Для надежного функционирования вторичного рынка ипотечных кредитов необходимо четкое соблюдение  стандартов и требований к процедурам оформления и обслуживания кредитов, что является базой и для увеличения средств частных инвесторов в данный сектор, в том числе через эмиссионные ипотечные ценные бумаги или облигации.


Нужен полный текст этой работы? Напиши заявку cendomzn@yandex.ru

Календарь

«  Июнь 2020  »
ПнВтСрЧтПтСбВс
1234567
891011121314
15161718192021
22232425262728
2930

Рекомендуем:

  • Центральный Дом Знаний
  • Биржа нового фриланса