Отчет об оценке рыночной стоимости 100% пакета обыкновенных именных акций Открытого акционерного общества «Московский завод плавленых сыров «Карат» (500 руб.)
СОДЕРЖАНИЕ
1. ОСНОВНЫЕ ФАКТЫ И ВЫВОДЫ… 4
2. ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ.. 5
3. Сведения о заказчике оценки и об оценщике.. 6
4. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ.. 7
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности.. 8
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ И ПРАВ.. 9
7. Процесс оценки.. 10
8. Описание объекта оценки.. 12
8.1. ОФИЦИАЛЬНЫЕ СВЕДЕНИЯ.. 13
8.2. ИСТОРИЯ РАЗВИТИЯ.. 13
8.3. ПРИОРИТЕТНЫЕ НАПРАВЛЕНИЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОБЩЕСТВА И РЫНКИ СБЫТА 15
8.4. ОРГАНИЗАЦИОННАЯ СТРУКТУРА.. 16
8.5. Корпоративная структура. 16
8.6. СТРУКТУРА АКЦИОНЕРНОГО КАПИТАЛА, РЕГИСТРАЦИЯ АКЦИЙ, ДИВИДЕНДНАЯ ИСТОРИЯ, ПРАВА АКЦИОНЕРОВ.. 17
8.7. ВЫВОДЫ ОБ ОБЪЕКТЕ ОЦЕНКИ: ПРАВА, ВЫТЕКАЮЩИЕ ИЗ ВЛАДЕНИЯ ОБЪЕКТОМ ОЦЕНКИ.. 18
8.8. СТРУКТУРА ИМУЩЕСТВА ОБЩЕСТВА.. 18
8.9. ИНФОРМАЦИЯ О ТЕКУЩЕМ ИСПОЛЬЗОВАНИИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ, ИЗНОСЕ, УСТАРЕВАНИЯХ.. 18
9. АНАЛИЗ ФИНАНСОВО-ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ОБЩЕСТВА.. 19
9.1. АНАЛИЗ БАЛАНСОВЫХ ОТЧЕТОВ.. 19
9.2. АНАЛИЗ ВАЛЮТЫ БАЛАНСА (ГОРИЗОНТАЛЬНЫЙ И ВЕРТИКАЛЬНЫЙ АНАЛИЗ) 21
9.3. АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ КОЭФФИЦИЕНТОВ.. 23
9.3.1. АНАЛИЗ ЛИКВИДНОСТИ.. 23
9.3.2. АНАЛИЗ ФИНАНСОВОЙ УСТОЙЧИВОСТИ.. 25
9.3.3. АНАЛИЗ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ.. 27
9.3.4. АНАЛИЗ ДЕЛОВОЙ АКТИВНОСТИ.. 28
9.4. АНАЛИЗ ФИНАНСОВЫХ ПОКАЗАТЕЛЕЙ (ВЫРУЧКИ И ПРИБЫЛИ) 29
10. Анализ рынка Объекта оценки.. 33
10.1. СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКОГО РАЗВИТИЕ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ В 2013 ГОДУ 35
10.2. АНАЛИЗ РЕГИОНА, В КОТОРОМ ОБЩЕСТВО ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ОСНОВНУЮ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ. 37
10.3. АНАЛИЗ СОСТОЯНИЯ ОТРАСЛИ.. 39
11. ОПИСАНИЕ ПОДХОДОВ К ОЦЕНКЕ.. 48
Доходный подход. 48
Затратный подход. 49
Сравнительный (рыночный) подход. 50
12. СРАВНИТЕЛЬНЫЙ ПОДХОД.. 51
13. Затратный подход.. 57
14. Доходный подход.. 60
15. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ РАСЧЕТА И ОПРЕДЕЛЕНИЕ ИТОГОВОЙ ВЕЛИЧИНЫ СТОИМОСТИ.. 64
16. СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ… 66
приложения ………………………………………………………………………………
Приложение 1 ………………………………………………………………………………….67
Приложение 2 …………………………………………excel файл «сравнительный расчеты»
Приложение 3 ……………………………………………… excel файл «фин.анализ расчеты»
Приложение 4 ………………………………………………………… excel файл «затратный»
4. ОСНОВНЫЕ ДОПУЩЕНИЯ И ОГРАНИЧЕНИЯ
Следующие допущения и ограничения являются неотъемлемой частью данного отчета.
1. Настоящий отчет достоверен лишь в полном объеме и в указанных в нем целях.
2. Предполагается, что все существующие федеральные, государственные и местные нормативные акты соблюдены.
3. Оценщик не несет ответственности за исчерпывающее юридическое описание оцениваемых прав или за вопросы, связанные с рассмотрением прав, включая обременения и сервитуты. Оцениваемые права считаются достоверными и достаточными для рыночного оборота оцениваемого объекта. Оцениваемая собственность считается свободной от каких-либо претензий или обременений, кроме оговоренных в отчете.
4. Сведения, полученные Оценщиком и содержащиеся в отчете об оценке, считаются достоверными, однако Оценщик не может гарантировать абсолютную точность полученной информации. Во всех случаях, когда это необходимо, в отчете указывается источник информации. Ссылки на источник информации сохраняются в архиве Оценщика.
5. Проверка юридических документов, финансовых и иных данных, предоставленных Заказчиком, не проводилась. Указанная информация принята как достоверная.
6. Предполагается, что собственник оцениваемого объекта рационально и компетентно управляет принадлежащей ему собственностью.
7. Настоящий отчет содержит профессиональное мнение Оценщиков относительно наиболее вероятной цены продажи объекта на дату оценки и не является гарантией того, что объект будет продан на свободном рынке именно по этой цене.
8. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, административных, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, следовательно, на рыночную стоимость объекта оценки.
9. Ни Заказчик, ни Оценщики не могут использовать отчет иначе, чем это предусмотрено договором на оценку. Разглашение содержания настоящего отчета возможно только после предварительного письменного согласования.
10. Оценщик не имеет права публиковать настоящий отчет в целом или по частям, ссылок на отчет и данных, содержащихся в отчете, без письменного согласия Заказчика.
11. От Оценщика не требуется появляться в суде, или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе как по официальному вызову суда.
12. По согласованию с Заказчиком в ходе выполнения оценки не требуется проведения специальных маркетинговых исследований и других дополнительных работ, если только не будут заключены иные соглашения.
13. В соответствии с федеральными стандартами оценки итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины. Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более 6 месяцев.
5. Применяемые стандарты оценочной деятельности
Оценка выполняется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; Федеральными стандартами оценки: ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.07 г. N 256, ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.07 г. № 255, ФСО № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденным Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.07 г. № 254; а также стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО НКСО.
|
Стандарты и правила оценки саморегулируемой организации |
|
– Основополагающий (базовый) стандарт СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007, утверждённый Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», согласно протоколу № 4 от 17 сентября 2007 года; -СТО СДС СРО НКСО 3.1-2008 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки», утверждённый Советом (Правлением) Некоммерческого партнерства – СТО СДС СРО НКСО 3.2-2008 «Цель оценки и виды стоимости», утверждённый Правлением Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков», согласно протоколу № 105 от 25 сентября 2008 года; – СТО СДС СРО НКСО 3.3-2008 «Требования к отчету об оценке», утверждённый Правлением Некоммерческого партнерства «Саморегулируемая организация «Национальная коллегия специалистов-оценщиков» согласно протоколу № 105 от 25 сентября 2008 года;
|
Настоящая оценка выполняется в соответствии с ФСО № 1 – 3, поскольку данные стандарты являются обязательными к применению при проведении оценки объектов оценки на территории Российской Федерации и в соответствии со стандартами СРО НКСО, поскольку данные стандарты являются обязательными к применению для членов данной саморегулируемой организации.
6. ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМОЙ СТОИМОСТИ И ПРАВ
Цель и задачи оценки: Согласно заданию на оценку (раздел 2 настоящего отчета) целью оценки является определение рыночной стоимости права собственности на 100% пакет обыкновенных именных акций Открытого акционерного общества Московский завод плавленых сыров «Карат» в количестве 8 000 000 (восемь миллионов) штук, для принятия решения о купле-продаже объекта оценки.
Вид определяемой стоимости: рыночная.
Имущественные права на объект оценки (оцениваемые права на объект оценки): право собственности.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ[1]:
Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
Исходя из этого определения, предполагаются следующие условия:
– одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
– стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
– объект оценки выставлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
– цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
– платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОЦЕНИВАЕМЫХ ПРАВ:
Содержание права собственности[2]:
– Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом;
– Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам, не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В том числе, собственник вправе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставляя за собой право владения, пользования и распоряжения имуществом, а так же отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
7. Процесс оценки
Проведение оценки рыночной стоимости включает в себя следующие этапы:
1. Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку
На данном этапе между ООО «Полюс» и ИДА СПбГЭУ был заключен договор № 01/2013-оц от 08.11.2013 г. на проведение оценки Объекта оценки.
2. Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки
На данном этапе с целью установления количественных и качественных характеристик объекта оценки, Оценщик ознакомился с документами ОАО «Карат», характеризующими деятельность компании, предоставленными Заказчиком данной работы и перечисленными ниже в разделе 8 Отчета.
Также на этом этапе был осуществлен финансово-экономический анализ деятельности Общества.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки
На этом этапе собираются и анализируются данные, характеризующие экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта оценки в масштабах страны, региона, города и отраслей, в которых осуществляет бизнес анализируемой компании. Кроме того, собирается и анализируется специальная информация, в том числе ценовая, относящаяся как к объекту оценки, так и к объектам-аналогам (в случае применения сравнительного подхода). Сбор данных осуществляется путем изучения публикаций в периодических изданиях, в том числе в сети Интернет.
Все использованные при проведении анализа внешних факторов и анализа рынка объекта оценки источники информации перечислены в соответствующих разделах отчета, а также в разделе «Список литературы и источников информации».
4. Выбор методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов
На данном этапе был произведен выбор подходов (методов) к оценке Объекта и произведены соответствующие расчеты.
Оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке. Оценщик вправе самостоятельно определять в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки. Применение подхода к оценке зависит от наличия достаточного количества рыночной информации.
Ниже приведено краткое описание подходов, которые используются для оценки бизнеса (собственного капитала) компании.
Доходный подход позволяет сопоставить текущие затраты инвестора с будущими доходами с учетом времени и факторов риска. Подходами доходной концепции являются: подход дисконтированных будущих доходов и подход прямой капитализации.
К затратному подходу относятся метод чистых активов, метод замещения (определение стоимости нового предприятия), а также метод ликвидационной стоимости. По методу чистых активов, стоимость предприятия определяется как разность между рыночной стоимостью активов и обязательств предприятия.
Сравнительный (рыночный) подход основан на принципе, согласно которому осведомленный покупатель не заплатит за собственность больше, чем цена приобретения другой собственности, имеющей равную полезность. Этот подход в любом направлении оценки является наиболее точным, но его использование всегда связано со сложностью в получении информации. Сравнительный подход определяет стоимость предприятия на основании сравнения его с аналогичными компаниями, акции которых свободно обращаются на финансовых рынках (метод рынка капитала) или с уже купленными или проданными в течение недавнего периода времени акциями сопоставимых компаний (метод анализа сделок).
При оценке рыночной стоимости объекта оценки был использован затратный, сравнительный и доходный подходы.
Учитывая вышесказанное, Оценщик посчитал возможным применение всех трех подходов для оценки ОАО «Карат».
Проведен расчет и корректировка чистых активов компании с оценкой рыночной стоимости активов и обязательств компании.
Проведен анализ доходов и расходов компании, составлен прогноз денежных потоков в прогнозный и остаточный периоды, рассчитана ставка дохода на собственный капитал и коэффициент капитализации, произведен расчет стоимости компании методом дисконтирования чистого денежного потока для собственного капитала. Оценка производилась в реальных денежных единицах ( с учетом прогнозов инфляции).
5. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Использование различных подходов приводит, как правило, к получению различных величин стоимости одного и того же объекта. После анализа результатов, полученных разными методами, итоговая величина стоимости объекта оценки устанавливается исходя из того, какой метод в большей, а какой в меньшей степени отражает реальную рыночную стоимость оцениваемого объекта, а также исходя из достоверности и достаточности источников информации, использованных при применении каждого из методов оценки.
6. Составление отчета об оценке
На данном этапе обобщается информация, полученная на предыдущих этапах, и излагается в виде письменного отчета.
[1] ФСО №2