Учебная работа № 77816. «Реферат Оценка недвижимости методом капитализации дохода
Содержание:
ВВЕДЕНИЕ 3
ОЦЕНКА НЕДВИЖИМОСТИ МЕТОДОМ КАПИТАЛИЗАЦИИ ДОХОДА 4
1. МЕТОД ПРЯМОЙ КАПИТАЛИЗАЦИИ 4
2. СПОСОБ РЫНОЧНОЙ ЭКСТРАКЦИИ ДЛЯ ИДЕНТИЧНЫХ ОБЪЕКТОВ. 6
3. СПОСОБ РЫНОЧНОЙ ЭКСТРАКЦИИ ДЛЯ РАЗНОРОДНЫХ ОБЪЕКТОВ 10
4. ДОХОД ОТ ОБЪЕКТА 11
ЗАКЛЮЧЕНИЕ 14
СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМОЙ ЛИТЕРАТУРЫ 15
Выдержка из подобной работы:
….
Оценка бизнеса методом капитализации
…..райней мере ожидается что
текущие денежные доходы приблизительно будут равны будущим или темпы их роста –
умеренны. Это касается например бизнеса основанного на арендной плате
постоянной клиентской базе и тому подобное на многие годы вперед. В силу того
что текущая стоимость очень чувствительна к изменениям коэффициента
капитализации для использования метода прямой капитализации необходимо
тщательное обоснование коэффициента капитализации.
Капитализация
– это превращение денежного потока в стоимость путем деления или умножения
рассчитанной величины потока дохода на коэффициент капитализации
или мультипликатор. Сущность данного метода выражается формулой
или
Vm = Доход /
K или V = Д x M
где: Vm – оцениваемая
стоимость;
Д – доход;
К – коэффициент
капитализации;
М – мультипликатор.
Суть метода
капитализации заключается в определении величины ежегодных доходов и
соответствующей этим доходам ставки капитализации на основе которой
рассчитывается рыночная стоимость компании. Использование данного метода
заставляет оценщика решать следующие задачи:
1. Определить
продолжительность анализируемого периода.
2. Определить
капитализируемую базу.
3. Определить
коэффициент капитализации.
4. Рассчитать
рыночную стоимость.
Существует
множество методов капитализации дохода предприятия различающиеся в зависимости
от принятых для базы дохода и фактора на который делятся или
умножаются эти доходы. Так например можно выделить: капитализацию чистого
дохода ;
капитализацию чистого дохода ; капитализацию фактических дивидендов; капитализацию
потенциальных дивидендов; использование мультипликаторов: цена / прибыль
цена / выручка и др.
При расчете
чистого дохода важно правильно выбрать период времени за который производятся
расчеты. В качестве анализируемого периода можно выбрать три периода в прошлом
либо два периода в прошлом один в настоящем и два прогнозных периода. Особое
внимание следует обращать на сопоставимость используемых показателей.
Капитализируемой базой как правило является скорректированная прибыль
компании тем не менее в практике иногда не используется выручка либо
финансовый результат до налогообложения. Показатель чистой прибыли обычно
используется для оценки компаний в активах которых преобладает
быстроизнашивающееся оборудование. Для компаний обладающих значительной
недвижимостью балансовая стоимость которых уменьшается а фактическая остается
почти неизменной предпочитают использовать денежный поток.
Следующий
важный вопрос который возникает при расчете чистого дохода – выбор способа его
расчета. Простейшим способом является расчет по формуле средней арифметической
чистого дохода. Более точно рыночную стоимость обычно удается рассчитать в
случае определения чистого дохода по формуле средневзвешивания или тренду. Если
в динамике показателя чистого дохода за выбранный ретроспективный период не
прослеживается какой-либо четкой тенденции то базовый показатель чистого
дохода компании может быть получен как среднеарифметическая за этот период. Если
же аналитик считает что для прогноза будущих чистых доходов наиболее важными
являются чистые доходы за последние периоды то он использует весовые
коэффициенты.
Пример:
Чистый доход
Весовые коэффициенты
30 тыс.
1
=30
34 тыс.
2
=68
37 тыс.
3
=111
41 тыс.
4
=164
44 тыс.
5
=220
15
=593
Средневзвешенный
чистый доход ра»