Учебная работа № 79413. «Курсовая Оценка недвижимости
Содержание:
Введение 3
1. Описание объектов оценки 5
2. Оценка объекта недвижимости сравнительным подходом 12
3. Оценка объекта недвижимости доходным подходом 21
3.1. Оценка объекта недвижимости методом прямой капитализации 21
3.2. Оценка объекта недвижимости методом дисконтирования будущих доходов 26
4. Согласование результатов 31
Заключение 32
Список использованной литературы 33
Приложения
Введение
Становление и развитие рыночных отношений в экономике России связано в значительной мере с объектами недвижимости, которые выступают в качестве средств производства (земля, производственные, складские, торговые, административные и прочие здания, помещения и сооружения). Кроме того, объектами недвижимости являются земельные участки, жилые дома, дачи, квартиры, гаражи, которые выступают в качестве предметов потребления. Объекты недвижимости, выступая в качестве основы общественного производства, являются базой хозяйственной деятельности, развития предприятий и организаций всех форм собственности. Недвижимость обладает особенностями товара, который продается и покупается, т.е. обращается на рынке. И, безусловно, участникам рынка необходимо знать, сколько стоит тот или иной объект недвижимости. При этом условия отчуждения объекта могут быть самыми разными: от продажи квартиры до реализации огромных комплексов зданий, сооружений, земельных участков.
Недвижимое имущество (недвижимые вещи) — земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, как то: здания, сооружения, леса и многолетние насаждения. Недвижимое имущество определено как имущество, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно. В соответствии с законом к недвижимому имуществу также относятся воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
Подход к оценке стоимости — общий способ определения стоимости, в рамках которого используется один или более методов оценки.
Метод оценки стоимости — способ определения стоимости, который варьируется в зависимости от подхода к оценке стоимости.
В настоящее время существует три подхода к оценке рыночной стоимости недвижимости: затратный, доходный и сравнительный подходы. Иногда в литературе эти подходы называют методами, однако, согласно российскому законодательству, в оценке существуют именно подходы, содержащие соответствующие методы. В Стандартах оценки даны следующие определения каждому из подходов:
затратный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
сравнительный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними; доходный подход — совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Цель данной работы является определение стоимости имущественного комплекса разными методами и подходами.
Задачи данной курсовой научится вычислять стоимость объекта сравнительным подходом, доходным подходом (метод прямой капитализации, методом дисконтирования будущих доходов).
Выдержка из подобной работы:
….
Оценка стоимости объекта недвижимости
…..Тюриной Татьяне Александровне на основании
следующих документов:
— свидетельства о
государственной регистрации права 71НА №321135 от 10 ноября 2002 года;
— копии технического
паспорта домовладения Киреевского бюро технической инвентаризация составленного по состоянию на 2.06.1983 г.;
Участок
прямоугольной формы. Общая площадь участка составляет 1500 м2 в том
числе 1373 8 м2 – незастроенная и 126 2 м2
– застроенная площадь к которой относится одноэтажный дом
пристройка сараи .
К
конструктивным элементам жилого дома относятся:
—
фундамент
– бутовый ленточный глубина 1.5 м;
—
стены
бревенчатые с двух сторон обшитые тесом;
—
тесовые
перегородки;
—
перекрытия
деревянные утепленные;
—
крыша
шиферная;
—
полы
дощатые с покраской;
—
двери
филенчатые
Во внутренней
отделке помещения следует отметить оштукатуренные стены обшивку потолка
фанерой.
Из основных
коммуникаций необходимо выделить центральный водопровод сетевое
газоснабжение отопление АОГВ. К дому подведена выгребная яма. Электроснабжение
представляет собой открытую проводку шнуровые подвесы выключатели розетки
щиток со счетчиком имеется подключение к телефонной линии.
Строительный
объем жилого дома равен 200 куб. м.
1. Характеристика
экономического окружения объекта
Для описания
экономического окружения земельного участка расположенного в г. Киреевск Киреевского
района Тульской области были использованы материалы печатных изданий и сети
Интернет за декабрь 2008г.
В результате
проведенного анализа было установлено что в Киреевском районе Тульской области
стоимость одной сотки земли для индивидуального жилищного строительства
составила 10 000 руб. – 20 000 руб.
2.
Определение рыночной стоимости
Понятие
рыночной стоимости используемое в данной работе определяется на основании
Федерального Закона № 135-ФЗ от 29 июля 1998г.
Под рыночной
стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена по которой данный
объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции
когда стороны сделки действуют разумно располагая всей необходимой
информацией а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные
обстоятельства т.е.:
—
одна
из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки а другая не обязана
принимать исполнение;
—
стороны
сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
—
объект
оценки представлен на открытом рынке в виде публичной оферты;
—
цена
сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны
не было;
—
платеж
за объект оценки выражен в денежной форме.
На рыночную
стоимость недвижимости влияют четыре основных объективных фактора:
1) спрос
2) полезность
3) дефицитность
4) отчуждаемость объекта
недвижимости.
В отличие от
рыночной стоимости на цену объекта недвижимости как правило влияет множество
субъективных факторов: ограничение во времени на совершение сделки у продавца
или покупателя отсутствие информации о рынке у продавца или покупателя
условиях продажи их настроение на момент совершения сделки купли-продажи.
Можно с определенной долей условности утверждать что рыночная стоимость
объективна а цена субъективна. Хотя субъективной может быть и стоимость
например инвестиционная стоимость инвестора когда он готов заплатить цену
большую чем рыночная стоимость для того чтобы быть монополистом в данном
секторе рынка. Поэтому рыночная стоимость на практике должна быть больше или
меньше ч»