Учебная работа . Сравнительный анализ различных методик оценки объекта недвижимости №19207
ВВЕДЕНИЕ3
1. Теоретическая часть5
1.1. Зачем нужна оценка5
1.2. Виды стоимости7
1.3 Подходы к оценке коммерческой недвижимости8
1.4 Сравнение подходов11
2. Аналитическая часть14
2.1 Общая характеристика объекта недвижимости14
2.2 История возникновения объекта исследования15
2.3 Анализ управления недвижимостью16
2.4 Анализ состояния объекта18
2.5. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования20
3. Проектная часть. Оценка рыночной стоимости объекта недвижимости23
3.1. Оценка по затратному подходу23
3.2. Оценка по сравнительному подходу27
3.3. Оценка по доходному подходу28
4. Экономическая часть. Расчет стоимости объекта недвижимости исходя из затратного подхода30
ЗАКЛЮЧЕНИЕ33
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ35
ПРИЛОЖЕНИЯ36
Тип работы: Курсовая практическая
Предмет: Экономика предприятия
Страниц: 37
Определение задачи и заключение договора на оценку объекта недвижимости. Заказчик, как правило, ставит перед оценщиком конкретную цель — определить стоимость объекта недвижимости, которая необходима ему для принятия решения. Интересы заказчика могут быть разными: приобрести недвижимость в качестве инвестиций, продать объект, отдать в долг часть своих активов, получить кредит, заложить имущество и т.д. В каждом случае оценщику необходимо определить особый конкретный вид стоимости (например, определение рыночной стоимости объекта недвижимости, инвестиционную или залоговую стоимость и др.) и область ее использования (продажа, получение кредита, страховка и т.д.). Полезность, замещение и ожидание являются основополагающими принципами, которые помогают оценщику понять существо стоящих проблем.При оценке объекта недвижимости, важно исследовать объект и определить связанные с ним юридические права, поскольку заказчик может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование объектом недвижимости, иметь только определенную долю в совместной аренде и партнерстве, собственность может быть обременена закладной, могут быть ограничения юридического характера и т.д.После этого оцениваются ожидаемые затраты средств и времени на сбор и подтверждение информации. Эти оценки будут зависеть от объема информации, которой уже располагает оценщик, от уникальности или сложности решаемой проблемы, от профессионализма и опыта оценщика. Может возникнуть ситуация, когда необходимо провести независимую экспертизу объекта недвижимости. Оценка объектов недвижимости проводится на основании договора между оценщиком и заказчиком. К обязательным требованиям к договору относятся необходимость указания вида оценки; вида стоимости объекта оценки; размера оплаты за проведение этой работы; а также сведений об образовательным учреждении, выдавшем документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности; лицензии, выданной уполномоченным органом в соответствии с законодательством Российской Федерации. Оценка объекта недвижимости не может проводиться оценщиком если он является учредителем, собственником, акционером или должностным лицом юридического лица, либо заказчиком или физическим лицом, имеющим имущественный интерес к объекту оценки.Стоимость оценки объекта недвижимости зависит от трудности проблемы, суммы ожидаемых расходов и от набора предоставляемых услуг. Оплата может быть в виде единовременной выплаты, почасовой ставки, в виде процента от итоговой суммы оценки стоимости объекта недвижимости.
Предложение об условиях выполнения договора служит для уточнения ответственности оценщика и заказчика и подтверждает, что оценщик правильно понял суть проблемы, стоящей перед заказчиком. Заключение договора на выполнение задания и размер оплаты помогает избежать недоразумений в будущем.
План оценки. После того, как суть оценки осознана и определена, оценщиком определяются возможные пути ее решения. С этой целью разрабатывается программа исследования, которая становится основой второго этапа, называемого «план оценки» и включает в себя последовательные решения следующих задач:
-Структурирование оценки объекта недвижимости заключается в том, что оценщик вначале изучает общие факторы стоимости на региональном уровне, затем переходит к более специфическим факторам стоимости на местном и сегментном уровне и, наконец, концентрирует свое внимание на конкретных факторах, влияющих на стоимость оцениваемого земельного участка и находящихся на нем объектов недвижимости.
-План оценки предусматривает сбор нужной информации, обработку и выявление конкретного сегмента рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект; определение спроса, возможных конкурентов и возможных покупателей (пользователей); анализ параметров сопоставимых объектов, личностных характеристик возможных пользователей, рыночных условий финансирования.
-Конкретизация подходов к оценке объекта недвижимости. Каждой ситуации соответствуют свои, адекватные только ей подходы. Для правильного выбора подходов необходимо определить критерии их адекватности соответствующей ситуации. Понятно, что требования к оценке государственных органов могут отличаться от требований частных собственников. Например, при приватизации недвижимого имущества на первый план выдвигается не экономические, а социальные и политические требования.
В соответствии со стандартами оценки объектов недвижимости применяются все три подхода и в крайнем случае — два, но при этом необходимо обосновать причину выбора. Окончательный результат оценки выводится с учетом значимости того или иного подхода в каждом конкретном случае.
Стоимость: 600 руб.
Выдержка из подобной работы:
….
Межличностные отношения в различных группах и коллективах. Сравнительный анализ
…..ному взаимодействию используется системный подход элементами
которого являются субъект объект и процесс межличностного взаимодействия.
В содержательном плане
рассматриваются три основные задачи межличностного взаимодействия:
межличностное восприятие и понимание человека формирование межличностных
отношений и оказание психологического воздействия.
Эффективность восприятия связана
с социально-психологической наблюдательностью – свойством личности позволяющем
ей улавливать в поведении человека малозаметные но существенные для его
понимания особенности.
Особенности воспринимающего
зависят от пола возраста национальности темперамента состояния здоровья
установок опыта общения профессиональных и личностных особенностей и др.
Женщины по сравнению с мужчинами точнее идентифицируют эмоциональные
состояния и межличностные отношения людей. С возрастом легче дифференцируются
эмоциональные состояния. Человек воспринимает окружающий его мир через призму
своего национального образа жизни. Успешнее определяют различные психические
состояния и межличностные отношения те люди которые имеют более высокий
уровень социального интеллекта.
Объектом познания является как
физический так и социальный облик человека. При восприятии фиксируется
первоначально физический облик к которому
относятся анатомические физиологические функциональные и
паралингвистические характеристики. Однозначные
эмоции несложно дифференцировать а смешанные и слабовыраженные психические
состояния распознаются гораздо труднее.
Социальный облик предполагает
социальное оформление внешности речевые экстралингвистические проксемические
и деятельностные характеристики. Социальное оформление внешности включает
одежду человека его обувь украшения и другие аксессуары. Проксемические
особенности общения относятся к расстоянию между общающимися и их взаимному
расположению. Экстралингвистические особенности речи предполагают своеобразие
голоса тембр высоту и т.д. при восприятии человека социальные особенности по
сравнению с физическим обликом наиболее информативны.
Процесс познания человека
включает механизмы искажающие представления о воспринимаемом механизмы
межличностного познания обратную связь от объекта и условия в которых
происходит восприятие. Механизмы искажающие формирующийся образ воспринимаемого
ограничивают возможность объективного познания людей. Наиболее значимыми из них
являются : механизм первичности или новизны; механизм проекции; механизм
стереотипизации; механизм этноцентризма.
Для восприятия человека и его
понимания субъект неосознанно выбирает различные механизмы межличностного
познания. Основным является механизм интерпретации личностного
опыта познания людей вообще с восприятием данного человека. Механизм
идентификации в межличностном познании представляет отождествление себя с другим
человеком. Субъект также использует механизм каузальной атрибуции . Механизм рефлексии другого человека в межличностном
познании включает осознание субъектом того как он воспринимается объектом. При
межличностном восприятии и понимании объекта существует достаточно строгий
порядок функционирования механизмов
межличностного познания.
В ходе межличностного познания
субъект учитывает поступающую к нему по различным сенсорным каналам ин»